Was ist der Cashflow bei einer Immobilie? – Berechnung & Tipps

Wer beabsichtigt in eine Immobilie zu investieren, für den spielen für gewöhnlich unterschiedliche Kriterien eine entscheidende Rolle. Eines dieser Kriterien ist der Cashflow. Mit diesem lässt sich die Wirtschaftlichkeit berechnen. Auch wer viel Geld besitzt, sollte nämlich im Vorfeld genau überlegen, ob er sich die Investition leisten kann, vor allem auf lange Sicht gesehen.

Was genau ist der Cashflow?

Hierbei handelt es sich um eine Messgröße aus dem Bereich der Betriebswirtschaft. Mit dieser lässt sich der Geldstrom errechnen. Dies bedeutet, dass Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Bei einem positiven Cashflow besteht am Ende des Monats zusätzliches Geld, nachdem die Ausgaben abgezogen wurden.

  • Ist der Cashflow hingegen negativ, lassen sich mit dem bestehenden Geld somit nicht alle Kosten decken. Im Bereich des Immobilienmanagements hilft der Cashflow dabei zu erkennen, wie viel Geld die Investition in eine Immobilie bringt.
  • Mit der richtigen Investition lässt sich nämlich ein passives Einkommen schaffen. Hierfür muss jedoch berechnet werden, wie viel maximal für den Kauf einer Immobilie ausgegeben werden sollte.

Wie wird der Cashflow bestimmt?

Zunächst ist es wichtig alle Einnahmen, Ausgaben, Steuern und auch Tilgungen von bestehenden Krediten zu ermitteln. Dafür erstellt man für gewöhnlich eine Tabelle mit zwei Spalten. Auf der einen Seite werden entsprechend alle Einnahmen notiert und auf der anderen alle Ausgaben. Speziell im Bereich der Immobilien handelt es sich bei den Einnahmen dann um Geld, die die Immobilie selbst erwirtschaftet und entsprechend Kosten für die Immobilie. Anschließend werden dann alle laufenden Kosten von den Einnahmen abgezogen und errechnet, ob der Cashflow positiv oder negativ ist und somit, ob durch die Immobilie Geld „gewonnen“ oder „verloren“ wird.

Tipp: Ein Renditerechner für Immobilien kann hierbei behilflich sein – online gibt es kostenlose und kostenpflichtige Excel Vorlagen und Software Tools.

Bei einem positiven Cashflow besteht beispielsweise die Möglichkeit dieses Geld in eine weitere Immobilie zu investieren. Dies würde somit bedeuten, dass sich die ursprüngliche Immobilie selbst trägt und zusätzlich Geld einbringt. Daneben spielt der Cashflow auch bei der Kreditvergabe bei Banken eine entscheidende Rolle. Die meisten Menschen müssen nämlich für die Investition in eine Immobilie zunächst ein Darlehen aufnehmen, da sie nicht über ausreichend Geld verfügen.

Haus finanzieren - worauf achten? Bild: @fahkamram via Twenty20
Haus finanzieren – worauf achten?
Bild: @fahkamram via Twenty20

Banken berechnen somit auch anhand dieser Formel, ob sich die Kreditvergabe lohnt und für die Bank sicher genug ist. Bei einem negativen Cashflow ist entsprechend die Chance für den Erhalt des Darlehens gering.

Wie lässt sich mit Immobilien Geld verdienen?

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten nach der Berechnung des Cashflows Geld durch Immobilien einzunehmen. Es ist beispielsweise möglich sich eine Immobilie zu kaufen und darin zu wohnen. Dabei fallen keinerlei Mietkosten an und dies kann sich auf Dauer rentieren.

Tipp zur Finanzierung: Man sollte sich vorab zum Thema Immobilienfinanzierung in Österreich 2022 informieren, um eine günstige Baufinanzierung zu erhalten.

Wer nämlich über ein sicheres Einkommen verfügt, kann nach einer bestimmten Zeit sogar Geld ansparen. Dann ist es auch möglich eine Immobilie nach dem Kauf zu vermieten oder zu verkaufen. Meistens findet dies in Kombination mit einer Renovierung oder Sanierung statt. Zu Beginn fallen natürlich nur Ausgaben an, mit der Zeit werden jedoch Einnahmen erzielt und irgendwann sogar Gewinne.

  • Hierbei sollte beachtet werden, dass es bei der Vermietung eines Objekts teilweise Jahre dauern kann, um davon finanziell zu profitieren. Hierbei würde es sich somit eher um eine Langzeitinvestition handeln.
  • Der Verkauf einer Immobilie zu einem höheren Preis als den ursprünglichen Kaufpreis wäre eine Möglichkeit für alle, die möglichst schnell mit dem Objekt Geld verdienen möchten. Auch hierbei ist der Cashflow entscheidend. Zusätzlich muss aber auch der Markt mit eingeplant werden und somit, wie viel für die Immobilie erwartet werden kann.

Wie lässt sich der Cashflow verbessern?

Um zum Thema Cashflow Immobilien einen positiven Cashflow zu erhalten, muss entweder mehr eingenommen als ausgegeben werden oder entsprechend weniger ausgegeben als eingenommen werden. Häufig ist es nicht so einfach möglich, die Einnahme zu steigern.

  • Vor allem bei der Vermietung einer Immobilie rentiert sich dies erst nach einer bestimmten Zeit. Es sollte somit versucht werden, möglichst wenig in die Immobilie zu investieren.
  • Dies beginnt bereits bei der Auswahl des Objekts.

Die Wahl des Standorts ist dabei sehr entscheidend. In manchen Orten finden sich entsprechend günstigere Immobilien der gleichen Größe. Dann ist es wiederum wichtig bei einer eventuellen Sanierung oder Renovierung ebenfalls darauf zu achten Geld zu sparen. Hierbei ist es hilfreich einen Experten zu beauftragen, der einem aufzeigen kann, ob aus Sicherheitsgründen überhaupt eine Sanierung stattfinden muss oder ob diese nur optische Vorteile hätte.

Viele investieren in eine Immobilie, um damit ihr eigenes Haus langfristig zu finanzieren, da durch die Vermietung auf lange Sicht gesehen mehr Geld eingenommen werden kann, als beim Kauf der Immobilie ausgegeben wurde.

Wie bereits beschrieben, ist es hierbei jedoch wichtig alle Eventualitäten mit einzuplanen und somit auch wirtschaftliche Engpässe der Mieter. Nur wenn nämlich auch Risikofaktoren beachtet werden, ist eine realistische Berechnung des Cashflows möglich.

Autor: David Reisner

Die Webseite 123 People wird von mir, David Reisner, betrieben. Mein Interesse für persönliche Finanzen besteht bereits seit vielen Jahren und mit meinem Finanz Blog war ich einer der ersten Blogger in Österreich, die darüber berichtet haben. Neben meinem Interesse an Finanzen und Tipps zum Sparen, zur Geldanlage und zur Finanzierung bin ich privat an den Themen Tanzen, Sport und Grillen interessiert.